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MÁS VALE PREVENIR QUE CURAR

En más de una ocasión hemos oído decir cómo a un inquilino que resolvió el contrato porque el negocio no le iba bien y tuvo que cerrar le han reclamado el importe de las rentas que “restan por devengarse”. Vamos, las rentas que faltan hasta que el contrato se hubiera resuelto. Imaginemos un contrato de cinco años  de duración– algo bastante común-  que se resuelve por el inquilino al año, las matemáticas nos dicen que deberá de pagar- aún no habiendo hecho uso del local arrendado-,  cuatro años de rentas, 48 mensualidades.

Eso salvo que el contrato diga otra cosa que permita que el inquilino no pague esos 48 meses o, como mal menor,  pague menos.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 18 Marzo 2016 en un supuesto en que el arrendatario de un local situado en una calle en obras desistió del contrato, le condenó al pago de las mensualidades de renta que faltaban por devengarse.

Recuerda esta sentencia que los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala se refieren a: 1) Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver de forma unilateral  el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial); 2) Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato y; 3)  Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

En el caso del número 1 el inquilino deberá pagar el importe que se fijó como cláusula penal, en el número 2 las rentas que faltasen hasta la finalización del contrato  y, en el número 3 el importe que acredite el arrendador como daños y perjuicios.

Sin duda unas consecuencias económicas muy importantes por lo que, en la elaboración del contrato la inclusión de una u otra solución dependerá de factores tales como el importe de la renta, el plazo de duración del contrato, la existencia de posibles avalistas y un sinfín de elementos que deberán considerarse caso por caso con el mejor asesoramiento legal.