¿Vendemos y seguimos como inquilinos?


En la actual situación, es posible que empresas que tienen en propiedad el inmueble en el que desarrollan su actividad se planteen venderlo, para conseguir liquidez.

¿cuándo es interesante esta opción?

Inmueble. Esta situación puede producirse con empresas que son propietarias del inmueble en el que desarrollan su actividad (locales comerciales, naves industriales…) y que se planteen venderlo a un inversor, pero siguiendo en él como arrendatarias y pagando un alquiler. Apunte. Esta fórmula permite conseguir liquidez inmediata a la empresa vendedora, pero ¿sabe que también puede permitirle obtener rentabilidad?

Rentabilidad adicional

Fondos. Todo dependerá  de la rentabilidad que generen los fondos  que obtenga por la venta del inmueble. Vea un ejemplo:

Su empresa es propietaria de una nave industrial y la venta se realizará por 500.000 euros, con un coste fiscal de 50.000. Apunte. El inversor le ofrece firmar un contrato de arrendamiento de diez años, pagando una renta anual de aproximadamente un 6% del valor de venta.

De los 450.000 euros resultantes, su empresa destinará 150.000 a reducir su endeudamiento bancario (que le está costando aproximadamente un 5%). Apunte. Los 300.000 euros restantes los destinará a nuevas inversiones, con una rentabilidad prevista de un 12% (descontadas ya las amortizaciones).

Cálculos. Con estos datos, vea las entradas y salidas que se van a generar en el futuro:

 

Concepto Euros
Pagos alquiler (6% s/ valor venta) -30.000
Ahorro intereses ( 150.000 x 5%) 7.500
Rentabilidad inversión (300.000 x 12%) 36.000
Suma de pagos y cobros anuales 13.500

 

Conclusión. Si se cumplen los objetivos de rentabilidad indicados, la empresa obtendrá una liquidez adicional de 13.500 euros al año. iAtención! En la medida en que los ahorros (por menores intereses) más la rentabilidad de la nueva inversión supere el coste de los alquileres, la operación puede ser viable. No obstante, conviene tener en cuenta otros aspectos…

Valor final de la inversión

Inmueble vs. negocio. La operación planteada supone desprenderse de  un inmueble (cuyo valor puede considerarse estable si tenemos en cuenta un horizonte a largo plazo) y, a cambio, iniciar un negocio cuya inversión inicial es de 300.000 euros, pero cuyo valor a largo plazo es más impredecible. iAtención! Además, para garantizar la continuidad del negocio, será necesario ir realizando inversiones futuras (al menos, la renovación de los activos que vayan quedando obsoletos). Por tanto:

A la hora de calcular la rentabilidad de las inversiones a realizar (y verificar si sale a cuenta o no vender el inmueble), considere la rentabilidad después de amortizaciones (calculándolas en función de la vida útil de los activos correspondientes). Apunte. Ello garantizará la existencia de fondos suficientes para hacer frente a esa renovación.

Si se trata de un negocio estable, cabe presumir un valor final similar o superior a la inversión realizada (y sus renovaciones). Así pues, aunque deje de poseer el inmueble, pasará a tener un negocio no endeudado y, por tanto, con un valor final estimable que compense el valor del inmueble transmitido.

Con los fondos obtenidos se puede reducir el endeudamiento y abordar nuevas inversiones. Por tanto, la operación es interesante si el ahorro por los menores intereses y la rentabilidad de las inversiones superan los alquileres a satisfacer.

 

fuente: Lefebvre